Отказ в регистрации раздела жилого дома

Отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области  30 заявителям в регистрации раздела жилого дома, построенного на землях индивидуального жилищного строительства, признан судом второй инстанции законным.

 


ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ ПО ТЕЛЕФОНУ БЕСПЛАТНО!

8 (800) 350-84-13 доб. 810

(звонок на номер бесплатный)

Оставьте заявку на юридическую консультацию
или позвоните по телефону горячей линии

Гарантируем 100% конфиденциальность вашей заявки. Нажимая на кнопку "Отправить заявку", вы даёте согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с политикой конфиденциальности

 


Б. и еще 29 граждан обратились к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее − УФРС) с заявлением о разделе дома общей площадью 1 199,7 кв. м, расположенного по адресу: *** (далее − дом 50), и регистрации за каждым сособственником единоличного права собственности на выделяемые жилые помещения.

Решением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области заявителям отказано в государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, образованные в результате преобразования в форме полного разделения дома 50.

Обратившись в суд в порядке гл. 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, заявители просили признать данный отказ незаконным и восстановить нарушенные права путем регистрации прав собственности.

Решением районного суда от 12.09.2012 заявленные требования удовлетворены: вышеуказанные решения УФРС об отказе в регистрации прав признаны незаконными и на УФРС возложена обязанность устранить в полном объеме допущенное нарушение прав заявителей.

В апелляционной жалобе представитель заинтересованного лица УФРС Л. просил решение отменить ввиду неправильного определения судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела, а также неправильного применения норм материального и процессуального права.

В суде апелляционной инстанции представитель заинтересованного лица УФРС поддержал пояснения, данные в суде первой инстанции. Как следует из указанных пояснений, оспариваемый отказ в регистрации был вызван неустранимыми сомнениями регистратора, выражающимися в том, что разделяемый объект по своей сути является многоквартирным, а не индивидуальным жилым домом. Расположение многоквартирного дома на землях индивидуального жилищного строительства недопустимо, в связи с чем отсутствуют законные основания для регистрации права на якобы выделяемые объекты, которые по существу остаются в доме 50 и являются его отдельными квартирами. Представленное на регистрацию соглашение о полном разделе дома 50 противоречит закону, поскольку свидетельствует о сохранении данного дома после раздела как самостоятельного объекта, а также об оставлении ряда помещений указанного дома в общей долевой собственности. Кроме того, отсутствуют сведения и надлежащие документы о переводе в установленном законом порядке ряда помещений дома 50 из категории жилых в категорию нежилых. Регистрация прав заявителей в соответствии с представленным ими соглашением привела бы к парадоксальной ситуации, связанной с сохранением объекта (жилого дома), который якобы разделяется полностью, и возникновением при этом в данном объекте отдельных обособленных жилых помещений, имеющих различных собственников.

Представители заявителей поддержали доводы, изложенные в решении суда первой инстанции. Пояснили, что заявители как сособственники вправе принять решение о разделе имущества, находящегося в их долевой собственности. Не отрицали, что в результате полного раздела дома 50 он продолжает существовать как объект недвижимости. Однако, как полагали представители заявителей,  это обстоятельство не препятствует регистрации прав заявителей на указанные ими в соглашении помещения, переходящие в их единоличную собственность, и не свидетельствует о том, что дом 50 является многоквартирным, поскольку он в настоящее время в упрощенном порядке зарегистрирован как индивидуальный жилой дом, находящийся в долевой собственности и возведенный на земельном участке, принадлежащем сособственникам. Разрешение на строительство дома 50 выдавалось Администрацией г. Екатеринбурга. Заявителями регистратору (заинтересованному лицу) были представлены для регистрации все необходимые документы. Законных оснований требовать представления иных документов у регистратора не имелось. Сохранение в долевой собственности мест общего пользования в доме 50 закону не противоречит и полному разделу данного объекта недвижимости не препятствует. Также не препятствует удовлетворению требований заявителей тот факт, что единая котельная дома в результате произведенного раздела отдана в единоличную собственность заявителя Б.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения явившихся лиц, судебная коллегия нашла доводы апелляционной жалобы заслуживающими внимания, а решение суда первой инстанции – подлежащим отмене по нижеследующим основаниям.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции положил в основу своего решения вывод о том, что отказ в регистрации прав заявителей связан с непредставлением ими дополнительных документов, тогда как истребование таких документов не предусмотрено законом. Судебная коллегия не согласилась с этим выводом суда, поскольку он основан на неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, повлекшем неверное применение норм материального и процессуального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

С учетом разъяснений, изложенных в пп. 22, 27 - 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.02.2009 № 2 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих», предметом рассмотрения по данному делу является законность принятого УФРС решения об отказе в государственной регистрации прав заявителей.

Проверка законности связана не только с установлением наличия обоснования оспариваемого решения теми или иными нормами материального права, но и с обязательным установлением факта нарушения таким решением прав и законных интересов заявителей. Данное обстоятельство суд первой инстанции не учел, что привело к существенным противоречиям в решении суда. Указав на незаконность отказа в регистрации прав, в то же время суд допустил оговорку о том, что отказ в регистрации прав возможен по иным правовым основаниям. Данное противоречие ставит под сомнение факт нарушения прав и законных интересов заявителей отказом в регистрации за каждым из них единоличного права собственности, поскольку такой отказ не ведет к запрету осуществления права собственности и не препятствует сособственникам определять порядок пользования имуществом, находящимся в их долевой собственности.

Полномочия органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, а также порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусмотрены Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее − Федеральный закон № 122-ФЗ).

Согласно п. 1 ст. 13 данного Федерального закона государственная регистрация включает в себя правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, являющейся основанием для регистрации права, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также проверку наличия других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

В силу п. 1 ст. 17 Федерального закона № 122-ФЗ основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Как следует из материалов дела, дом 50 построен на средства заявителей на основании разрешения на строительство от 28.05.2012                                         № RU 66302000-2471, предусматривающего строительство индивидуального одноквартирного жилого дома для проживания одной семьи. Дом 50 как объект недвижимости принадлежит заявителям на праве общей долевой собственности на основании документов, устанавливающих права на земельный участок; соглашения о порядке пользования земельным участком от 05.03.2012; кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства от 15.03.2012.

Право общей долевой собственности заявителей не устраивает. Считая возможным выделить принадлежащие им доли в натуре с образованием новых объектов недвижимости, 01.04.2012 заявители заключили соглашение о полном разделе дома 50. В силу вышеуказанных норм права проверка данного соглашения на соответствие требованиям закона являлась обязанностью регистратора УФРС.

Из указанного соглашения следует, что в целях раздела дома 50 право общей долевой собственности заявителей на него прекращается, а каждому из заявителей передаются в единоличную собственность конкретные отдельные жилые помещения в данном доме.

Ссылаясь на то, что в силу ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации право раздела долевого имущества принадлежит его сособственникам, сторона заявителей и согласившийся с ее мнением суд первой инстанции не учли, что результатом такого раздела являются прекращение права общей долевой собственности, исчезновение разделяемого объекта недвижимости и появление новых объектов недвижимости по числу выделяющихся долевых собственников.

Из материалов дела следует, что дом 50 в результате его якобы полного раздела не исчез как объект недвижимости и не был разделен полностью. Этот факт не отрицается и представителями заявителей.

Так, из соглашения о разделе дома следует, что, кроме жилых помещений, переходящих в единоличную собственность граждан, в их общей собственности продолжает оставаться ряд нежилых помещений, обозначенных на поэтажном плане БТИ номерами 3, 11, 18, 29, 30, 32, 37, 59, 80, являющихся неотъемлемыми частями дома 50. Также дом 50 имеет единую котельную, обслуживающую весь дом (все его помещения), тогда как указанным соглашением котельная передана в единоличную собственность одного из заявителей. Также одному собственнику переданы электросетевое, газовое оборудование и оборудование системы водоснабжения, призванные обслуживать весь дом 50 в целом, что противоречит декларируемому заявителями намерению разделить дом полностью, не зависеть друг от друга и проживать в обособленных объектах недвижимости, не входящих структурно в состав другого (общего) объекта.

В нарушение положений ст. ст. 194 - 196, 198 и 258 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции не принял во внимание эти очевидные обстоятельства, не дал им оценку в своем решении. Не оценил суд и доводы представителя заинтересованного лица о том, что никаких документов, подтверждающих соблюдение предусмотренной ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации процедуры перевода жилых помещений в нежилые, ни в УФРС в целях осуществления государственной регистрации, ни в материалы дела заявителями не представлено.

Существование такой категории помещений, как места общего пользования (на что указано заявителями в соглашении о разделе дома), в индивидуальном жилом доме не предусмотрено, поскольку в силу взаимосвязанных положений ч. 3 ст. 48, п. 1 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации и ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации объектом индивидуального жилищного строительства является отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи. По этим же обстоятельствам не предусмотрено проживание в индивидуальном жилом доме разных семей, не ведущих общего хозяйства и занимающих различные обособленные жилые помещения, составляющие самостоятельные объекты недвижимого имущества.

Таким образом, наличие в соглашении о полном разделе дома 50 от 01.04.2012 вышеперечисленных условий, указывающих на возможное формирование после регистрации новых прав иного объекта недвижимости, имеющего признаки многоквартирного жилого дома, обоснованно повлекло возникновение у государственного регистратора неустранимых сомнений как в законности данного соглашения, так и в том, что право, за регистрацией которого обратились заявители, не будет противоречить ранее зарегистрированному ими праву общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом, расположенный на землях, предназначенных для индивидуальной жилой застройки.

Исходя из системного толкования положений п. 1 ст. 13, ст. 17 и                           п. 1 ст. 20 Федерального закона № 122-ФЗ приведенные обстоятельства  являются объективными основаниями для отказа в государственной регистрации прав. При этом из содержания уведомлений о приостановлении регистрации прав следует, что у регистратора возникли вышеуказанные сомнения, связанные с имеющимися противоречиями между заявленными правами и правами, уже зарегистрированными, а документы, позволяющие устранить эти противоречия, не представлены.

Доводы заявителей о недостаточной правовой обоснованности отказа в регистрации прав и об отсутствии понятных разъяснений о том, какие дополнительные документы необходимо представить, не приняты судебной коллегией во внимание, поскольку заявителями не доказан сам факт нарушения их прав и законных интересов. Оспариваемые решения УФРС не лишают заявителей права собственности и не препятствуют возможности осуществлять его иными законными способами.

Отменив решение суда первой инстанции и сделав вывод о необоснованности заявленных требований, судебная коллегия вынесла по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявления вышеперечисленных граждан.

 

Апелляционное определение судебной коллегии

по гражданским делам Свердловского областного суда

от 16.01.2013 по делу № 33-416/2013

 

Бюллетень судебной практики по гражданским делам Свердловского областного суда за 4 квартал 2012 года

ПОЛУЧИТЕ БЕСПЛАТНУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ ЮРИСТА ПО ТЕЛЕФОНУ
8 (800) 350-84-13
доб. 810

Данный сайт носит исключительно информационный характер, вся информация носит ознакомительный характер и не является публичной офертой, определяемой положениями статьи 437 Гражданского кодекса РФ.
Консультанты сайта вправе отказать в консультировании без объяснения причины.
Представленная на сайте информация может утратить актуальность в связи с изменением законодательства.

Политика конфиденциальности и Согласие на обработку персональных данных

правовая-консультация.рф 2013-2019