Регистрация права собственности на незавершенное строительство

Межрегиональная общественная организация «О» в интересах В обратилась в суд с иском к ООО «И» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, в виде квартиры, что соответствует доле в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством жилом доме.

В обоснование заявленных требований указали, что между В и ООО «И» заключен договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым ответчик обязался построить многоквартирный жилой дом, обеспечить сдачу жилого дома по окончании строительства  и передать квартиру истцу. В настоящее время жилой дом не построен, строительство остановлено, застройщик опубликовал уведомление о намерении обратиться с заявлением о признании банкротом, что свидетельствует о неисполнении застройщиком своих обязательств.

Статьей 40 действующего Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" прямо предусмотрена регистрация права собственности  на объекты незавершенного строительства.


 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

 

20 октября 2017 года

г. Москва

 

Троицкий районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Зайцева Р.Е., при секретаре Сергееве Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1937/17 по иску Межрегиональной общественной организации «О» в интересах В к ООО «И» о признании права собственности,

 

УСТАНОВИЛ:

 

Межрегиональная общественная организация «О» в интересах В обратилась в суд с иском к ООО «И» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, расположенном по строительному адресу: ..., в виде квартиры со строительным номером …, общей проектной площадью 64,3 кв.м, что соответствует 643/147469 доле в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством жилом доме.

В обоснование заявленных требований указали, что 15 мая 2015 года между В и ООО «И» заключен договор участия в долевом строительстве №5/7.2/25, в соответствии с которым ответчик обязался построить многоквартирный жилой дом, обеспечить сдачу жилого дома по окончании строительства - 4 квартал 2016 г. и передать квартиру истцу. В настоящее время жилой дом не построен, строительство остановлено, застройщик опубликовал уведомление о намерении обратиться с заявлением о признании банкротом, что свидетельствует о неисполнении застройщиком своих обязательств.

Истец В, будучи надлежащим образом извещена, в судебное заседание не явилась.

Представитель истца МОО «О» Т в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Представители ответчика по доверенности З, Д в судебном заседании исковые требования не признали, указывая, что срок передачи квартиры участнику долевого строительства не нарушен, так как в договоре стороны установили десятимесячный срок в качестве допустимого и согласованного дополнительного срока, необходимого застройщику для передачи квартиры истцу.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Москве, ПАО ВТБ 24 в судебное заседание не явились, о времени и месте извещены надлежащим образом.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Судом установлено, что на основании договора аренды №1-А-ЗУ от 13 декабря 2012 г. ООО «И» является арендатором на срок до 31 декабря 2024 г. земельного участка с кадастровым номером 50:54:0010202:7 площадью 172065 кв.м, имеющего разрешенное использование: для среднеэтажного жилищного строительства высотой 3-5 этажей.

21 ноября 2014 г. Главой г.о. Троицк ООО «И» выдано разрешение на строительство жилого квартала, расположенного по адресу: ..., в том числе, 5-ти этажного, 10-ми секционного жилого дома №2 площадью здания 15916,56 кв.м., количество квартир - 237. Срок действия разрешения на строительство установлен до 20 декабря 2016 г. и, в последующем продлен до 20 июня 2017 г.

25 февраля 2015 года между ООО «И» и В заключен договор участия в долевом строительстве №5/7.1/8, в соответствии с которым объектом долевого строительства, расположенного по строительному адресу: ......... является квартира со строительным номером 25, общей площадью 64,3 кв.м.

Цена договора определена в размере 4 141 559,00 руб.

В судебном заседании установлено, что В полностью выполнила свои обязательства по договору, уплатив указанную сумму застройщику, что не оспаривалось представителем ответчика.

Согласно п.п. 5.1.8, 5.1.9 Договора ответчик обязался обеспечить сдачу жилого дома приемочной комиссии по окончании строительства - 4 квартал 2016 г. и в срок не позднее 6 месяцев со дня ввода жилого дома в эксплуатацию передать квартиру участнику долевого строительства.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

По сообщению Администрации г.о. Троицк в г. Москве, срок действия разрешения на строительство жилого дома истек 20.06.2017 г. Степень готовности жилого дома ... составляет ориентировочно - 10%, в том числе: конструктив - 99%, наружные стены - 30%.

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации  каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться  им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Согласно положениям ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества (объект незавершенного строительства) была прямо предусмотрена статьей 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшего на момент возникновения спорных отношений.

Статьей 40 действующего Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" также прямо предусмотрена регистрация права на объекты незавершенного строительства.

При этом законом не установлено запрета или иных ограничений на право иметь в собственности обособленное и обладающее индивидуальными признаками помещение в таких объектах.

В соответствии с частью 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, конституционное право гражданина иметь в собственности имущество и свободно распоряжаться им может быть ограничено только федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 данного Кодекса, а способы защиты - в статье 12 этого Кодекса, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации выбор способа защиты нарушенного права принадлежит лицу, обратившемуся в суд за такой защитой. Одним из таких способов является признание права.

На возможность защиты нарушенного права путем предъявления исков о признании права собственности на недвижимое имущество указано в пункте 59 названного выше Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г.

В судебном заседании установлено, что спорная квартира существует в натуре как отдельное изолированное помещение, со своими характеристиками и определенным месторасположением.

Как предусмотрено пунктом 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017), тот факт, что на момент рассмотрения дела строительство спорного жилого дома не завершено, не лишает истца права требовать признать право собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства. Исходя из положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора. Если же другая сторона не исполнила обязательства, он может требовать защиты своих прав, в том числе предъявить требование о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте (квартиру) и об определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Исходя из положений п.3 ч.3 ст.9 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», п.49 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 №943, размер доли в праве общей долевой собственности указывается в виде правильной простой дроби.

В расчет доли истца, указанной в простой дроби, судом принимается показатель вклада участника долевого строительства в образование объекта строительства в количестве квадратных метров площади квартиры, в соотношении с подлежащими созданию квадратными метрами общей площади жилого дома, указанными в проектной декларации и составляющими 14746,9 кв.м.

Определение доли по указанной методике не противоречит закону и защищает права и законные интересы истца на конкретное имущество. Применяемый судом механизм определения долей в праве общей долевой собственности не затрагивает прав иных участников долевого строительства и застройщика, поскольку ограничен вложениями конкретного участника и связан с условиями конкретного договора.

Таким образом, учитывая, что В надлежащим образом исполнила свои обязательства по договору путем внесения в полном объеме платы за объект недвижимости, истец вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении им обязательства - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ним права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде указанной квартиры, соответствующей определенной доле в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством жилом доме.

Доводы представителя ответчика, что срок передачи квартиры участнику долевого строительства не нарушен, суд находит несостоятельными, поскольку в установленный договором срок застройщик дом в эксплуатацию не сдал, ко времени рассмотрения дела строительство дома не завершено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199ГПК РФ, суд

 

РЕШИЛ:

           

Исковые требования Межрегиональной общественной организации «О» удовлетворить частично.

Признать за В право собственности на 643/147469 долей в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом …, расположенный по строительному адресу: ....

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Троицкий районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

 

 

Судья                                                                                                Зайцев Р.Е.


Похожие решения:

ПОЛУЧИТЕ БЕСПЛАТНУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ ЮРИСТА ПО ТЕЛЕФОНУ
8 (800) 350-23-69
доб. 810

Данный сайт носит исключительно информационный характер, вся информация носит ознакомительный характер и не является публичной офертой, определяемой положениями статьи 437 Гражданского кодекса РФ.
Консультанты сайта вправе отказать в консультировании без объяснения причины.
Представленная на сайте информация может утратить актуальность в связи с изменением законодательства.

Политика конфиденциальности и Согласие на обработку персональных данных

правовая-консультация.рф 2013-2019