Признание договора купли-продажи земельного участка ничтожной сделкой

Суд, признавая договоры купли-продажи земельных участков ничтожными сделками, не применил последствия недействительности сделок.

М. обратилась в суд с иском к З. о государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки по договорам купли-продажи. В обоснование иска указала, что между ней и ответчиком были заключены три договора купли-продажи, по условиям которых продавец передал, а покупатель приобрел в собственность земельные участки из категории земель сельскохозяйственного назначения. Ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности.

З. обратилась со встречным иском к М. о признании недействительными трех вышеуказанных договоров купли-продажи земельных участков, указав, что до заключения сделки в нарушение ст. 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки, являвшиеся предметом сделки, не были предложены в порядке предоставления преимущественного права покупки субъекту Российской Федерации. Кроме того, в нарушение договоренностей, достигнутых при заключении договоров, М. покупную цену за участки не уплатила.

Решением суда М. в иске отказано, исковые требования З. удовлетворены, договоры купли-продажи земельных участков признаны недействительными.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу п. 1 ст. 422 этого Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

На основании п. 1 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Порядок реализации этого преимущественного права покупки субъекта Российской Федерации предусмотрен пп. 2, 3 ст. 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно п. 4 ст. 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки субъекта Российской Федерации, ничтожна.

Установив, что между М. и З. были заключены договоры купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, при этом преимущественное право покупки субъекта Российской Федерации соблюдено не было, суд с учетом вышеприведенных норм права правомерно признал договоры купли-продажи земельных участков ничтожными в силу несоответствия их требованиям закона. Поскольку заключенные сторонами сделки ничтожны, суд правомерно отказал в удовлетворении иска М. к З. о государственной регистрации перехода права собственности на спорные земельные участки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судебная коллегия не согласилась с решением суда в части неприменения последствий недействительности сделок ввиду следующего.

В силу абз. 2 п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Отказывая в применении последствий недействительности сделки, суд исходил из того, что фактически земельные участки не выбывали из владения З., право собственности на них к М. не перешло.

Земельные участки от З. к М. до настоящего времени не переданы, что сторонами не оспаривалось, право собственности М. на земельные участки зарегистрировано не было, в связи с чем судебная коллегия согласилась с выводом суда об отсутствии оснований для применения последствий недействительности сделок в виде передачи земельных участков от М. в собственность З.

Однако судебная коллегия пришла к выводу о том, что были основания для применения последствий недействительности сделок в виде передачи денежных средств от М. к З.

Факт получения денег подтвержден расписками покупателя. Поскольку М. представлены доказательства передачи ею З. денежных средств по каждому договору купли-продажи земельных участков, а ответчиком данные обстоятельства не опровергнуты, сделки купли-продажи земельных участков признаны недействительными, то стороны сделок подлежат возвращению в первоначальное положение: З. должна возвратить М. полученные денежные средства по каждому договору.

Решение в части неприменения последствий недействительности сделок отменено, вынесено новое решение об удовлетворении встречного иска и взыскании с З. в пользу М. полученных денежных средств по каждому договору.

(Определение судебной коллегии по гражданским делам от 04.03.2010, дело № 33- 2421/2010)

Бюллетень судебной практики по гражданским делам Свердловского областного суда за первый квартал 2010 года